Financiamento imobiliário em 2026: o que mudou e como se preparar
Novo teto do SFH, entrada mínima, uso do FGTS e como funciona o financiamento de um imóvel comprado na planta. Um guia direto para planejar a sua compra.
Para a maioria das famílias, o financiamento bancário é a peça que fecha a conta da compra do imóvel. Em 2026, algumas regras mudaram e abriram espaço para mais gente usar as condições do Sistema Financeiro da Habitação. Veja o que você precisa saber.
O teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões
A Resolução CMN nº 5.255, de outubro de 2025, elevou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões o valor máximo de avaliação dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH. Isso importa porque, dentro do SFH, você pode usar o FGTS e conta com regras de juros mais previsíveis. Imóveis acima desse valor vão para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas negociadas livremente e sem FGTS.
Quanto o banco financia
A cota de financiamento é a parte do valor do imóvel que o banco aceita pagar. Nas linhas tradicionais com recursos da poupança (SBPE), os grandes bancos voltaram a trabalhar com cotas de até 80% no sistema SAC, o que significa uma entrada mínima de 20%. No sistema Price, a cota costuma ser menor.
Um detalhe importante: o percentual é calculado sobre o valor de avaliação feito pelo engenheiro do banco, que pode ser diferente do preço negociado.
Renda e prazo
- Comprometimento de renda: em geral, a parcela não pode passar de cerca de 30% da renda bruta familiar. Somar a renda com cônjuge ou familiar ajuda a aumentar o valor aprovado.
- Prazo: os financiamentos podem chegar a 35 anos (420 meses), respeitando o limite de idade do comprador ao fim do contrato.
- Juros: as taxas variam por banco e pelo seu relacionamento com ele. Compare o Custo Efetivo Total (CET), que soma juros, seguros e tarifas, e não apenas a taxa nominal.
Como funciona quando o imóvel é comprado na planta
Na compra na planta, o financiamento entra no fim do processo. Durante a obra, você paga sinal, mensais e reforços direto à incorporadora. Perto da entrega das chaves, o saldo restante é financiado pelo banco. A vantagem é ter tempo: enquanto o prédio sobe, você reduz o saldo devedor, organiza a documentação e pode até ter um aumento de renda que facilite a aprovação.
Use o FGTS a seu favor: dentro das regras do SFH, o saldo do FGTS pode ser usado para amortizar o saldo no momento do financiamento, desde que você cumpra os requisitos, como não ter outro imóvel residencial na mesma cidade.
Checklist para se preparar
- Mantenha o nome limpo e evite novas dívidas nos meses antes da análise de crédito.
- Organize comprovantes de renda dos últimos meses e a declaração do Imposto de Renda.
- Faça simulações em mais de um banco e compare o CET.
- Verifique seu saldo de FGTS e se você se enquadra nas regras de uso.
- Reserve um valor para ITBI, escritura e registro, que não entram no financiamento.
As condições mudam com frequência, então confirme taxas e regras diretamente com o banco antes de decidir. Se quiser, nossa equipe faz uma simulação do fluxo de pagamento de qualquer empreendimento da Criar até a entrega das chaves.
